Para adquirir la propiedad de un inmueble ajeno mediante posesión prolongada, es indispensable demostrar dos elementos constitutivos, conforme al artículo 2512 del Código Civil:
- Animus domini: comportamiento como legítimo propietario
- Corpus: ejercicio de posesión material y efectiva sobre el bien
Esta institución jurídica permite que quien ha poseído un bien con ánimo de dueño durante el tiempo establecido por la ley pueda convertirse en su propietario legal.
En ese sentido, no basta con la mera tenencia de un bien para convertirse en el propietario, pues, mientras la posesión implica la intención de comportarse como dueño, la tenencia reconoce el dominio ajeno, como ocurre en los contratos de arrendamiento. Es decir, un arrendatario que habita una propiedad por décadas no puede reclamar su propiedad, pues carece del animus domini necesario, al reconocer mediante el pago de cánones que el inmueble pertenece a otro.
¿Sobre qué bienes se puede ejercer la posesión?
La Corte Suprema de Justicia, ha establecido estableció la posesión no sólo aplica para bienes raíces, y que, en lo que concierne al objeto respecto del cual puede ejercerse posesión, se deben observar los siguientes requisitos:1
- Existencia actual y determinada
- Comerciabilidad y enajenabilidad
- No estar comprendidos en categorías excluidas:
- Bienes de dominio público
- Territorios indígenas y de comunidades negras
- Parques naturales
- Espectro electromagnético
- Bienes de interés cultural
¿Qué requisitos se deben cumplir en el ejercicio de la posesión?
La operatividad de la prescripción adquisitiva de derechos reales está condicionada a la cabal concurrencia de cada uno de los siguientes elementos2:
A. Posesión calificada:
- Material : La única posesión con aptitud aceptable es la posesión material del bien (art. 762 del Código civil.)
- Pública y pacífica: tiene que detentar el bien como dueño de manera pública.
- Con ánimo de dueño: es indispensable que en ese poder material se presente un verdadero ánimo de dueño, realizando acciones de propietario, de las cuales el artículo 981 del Código civil ha hecho un amplio listado.
- Continuada e ininterrumpida
B. Plazos legales:
- Ordinaria:
- 3 años para muebles (artículo 4 de la Ley 791 de 2002)
- 5 años para inmuebles (artículo 4 de la Ley 791 de 2002)
- Extraordinaria: 10 años (art. 2532 del Código civil.)
C. Exclusión de supuestos invalidantes:
- No esta integrada de actos de mera facultad no tolerancia: el artículo 2520 del Código Civil, ejemplifica que «quien durante muchos años dejó de edificar en un terreno suyo, no por eso confiere a su vecino el derecho de impedirle que edifique».
- Sin cualquier tipo de interrupción del plazo: La prescripción no debe presentar interrupción
5. Carga probatoria
La prescripción y la posesión deben probarse inobjetablemente.